Експертна оцінка орендної плати
У сьогоднішніх реаліях ведення господарської діяльності поширеною ситуацією є суперечка між сторонами конфлікту щодо того, чи відповідає договірна орендна плата показникам ринкової орендної плати.
Особливо така ситуація є актуальною у випадках орендних відносин між афілійованими підприємствами. Дуже часто подібні ситуації можуть привести до претензії з боку податкових органів відносно того, чи є така договірна орендна плата «звичайною» (тобто ринковою).
У відповідності до п. 14.1.71 Податкового кодексу України, звичайна ціна - ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Податковим кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.
Згідно з п. 3 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440, ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Таким чином, найбільш підходящим доказовим аргументом в такому спорі підприємства з податковим органом може служити звіт оцінювача про експертну оцінку ринкової орендної плати.
Такий звіт передбачає проведення оцінювачем експертного дослідження ринку оренди подібних об'єктів нерухомості - з метою формування відповідного висновку про ринкову орендну плату.
У даному дослідженні оцінювач повинен вивчити не тільки орендований об'єкт нерухомості, з усіма його характеристиками, але й у цілому - ринок подібних об'єктів нерухомості в даному населеному пункті, здійснити підбір об'єктів найбільш підходящих об'єктів порівняння, їх огляд (у разі необхідності), провести всі необхідні коригування та розрахунки, з урахуванням факторів локального місця розташування об'єкта нерухомості, його архітектурно-планувальних рішень, конструктивних елементів, технічного стану, поверховості, масштабу площі орендованого об'єкта, показників ефективної площі і т.д. Не повинен бути випущений з уваги жоден чинник, який впливає на формування ринкової орендної плати.
Даний документ може містити висновок оцінювача як про загальний показник ринкової орендної плати (в абсолютному вираженні - з урахуванням загальної площі орендованого об'єкта), так і висновок про ринкову орендну плату в розрахунку на 1 кв. м. орендованої площі даного об'єкта.
Звертаємо також увагу, що оцінка нерухомості для оренди (розрахунку орендної плати), результатом якої є ринкова вартість об'єкта нерухомості (наприклад, для випадків державної/комунальної власності), та оцінка орендної плати, результатом якої є саме розмір орендної плати (для випадків приватної власності) - це різні види експертної оцінки.