Экспертная оценка арендной платы
В сегодняшних реалиях ведения хозяйственной деятельности распространенной ситуацией является спор между сторонами конфликта в отношении того, соответствует ли договорная арендная плата показателям рыночной арендной платы.
Особенно такая ситуация является актуальной в случаях арендных отношений между аффилированными предприятиями. Очень часто подобные ситуации могут привести к претензии со стороны налоговых органов в отношении того, является ли такая договорная арендная плата «обычной» (т.е. рыночной).
В соответствии с п. 14.1.71 Налогового кодекса Украины, обычная цена - цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не определено Налоговым кодексом. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен.
Согласно п. 3 Национального стандарта №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. №1440, рыночная стоимость - стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, составленному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.
Таким образом, наиболее подходящим доказательным аргументом в таком споре предприятия с налоговым органом может служить отчет оценщика об экспертной оценке рыночной арендной платы.
Такой отчет предусматривает проведение оценщиком экспертного исследования рынка аренды подобных объектов недвижимости - с целью формирования соответствующего заключения о рыночной арендной плате.
В данном исследовании оценщик должен изучить не только арендуемый объект недвижимости, со всеми его характеристиками, но и в целом - рынок подобных объектов недвижимости в данном населенном пункте, осуществить подбор объектов наиболее подходящих объектов сравнения, их осмотр (в случае необходимости), провести все необходимые корректировки и расчеты, с учетом факторов локального месторасположения объекта недвижимости, его архитектурно-планировочных решений, конструктивных элементов, технического состояния, этажности, масштаба площади арендуемого объекта, показателей эффективной площади и т.д. Не должен быть упущен из виду ни один фактор, который оказывает влияние на формирование рыночной арендной платы.
Данный документ может содержать заключение оценщика как об общем показателе рыночной арендной платы (в абсолютном выражении - с учетом общей площади арендуемого объекта), так заключение о рыночной арендной плате в расчете на 1 кв. м. арендуемой площади данного объекта.
Обращаем внимание, что оценка недвижимости для аренды (расчета арендной платы), результатом которой является рыночная стоимость объекта недвижимости (например, для случаев государственной/коммунальной собственности), и оценка арендной платы, результатом которой является именно размер арендной платы (для случаев частной собственности) - это разные виды экспертной оценки.