Новости

Разъяснение относительно проведения землеоценочных работ после вступления в силу Закона Украины от 02.03.2015 года «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» — 8 июня 2015 г.

Як ми вже писали раніше, Законом України від 02.03.2015 року №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» було виключено норму про необхідність отримання суб’єктами оціночної діяльності ліцензії на право проведення землеоціночних робіт.

Разъяснение относительно проведения землеоценочных работ после вступления в силу Закона Украины от 02.03.2015 года «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» Асоціація «Земельна спілка України» надала свої роз’яснення щодо провадження господарської діяльності з проведення землеоціночних робіт та земельних торгів після набрання чинності Законом України від 02.03.2015 року №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності»:

«Як відомо, за ініціативою групи народних депутатів України, Верховною Радою України було прийнято Закон України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності», що має на меті системне вдосконалення і осучаснення порядку, всіх етапів і процедур ліцензування видів господарської діяльності шляхом їх спрощення, а також суттєве скорочення переліку певних видів господарської діяльності. Згаданий Закон України набирає чинності через три місяці з дня його опублікування, тобто з 28 червня 2015 року.

Внаслідок прийняття Закону України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» починаючи з 28.06.2015 відбудуться значні зміни у регулюванні підприємницької діяльності, пов’язаної із проведенням землеоціночних робіт та земельних торгів, зокрема:

1) проведення землеоціночних робіт та земельних торгів виключаються із переліку видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню в Україні;

2) вносяться зміни до ст.ст. 128, 134 та 135 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III, а також до ст.ст. 6 та 11 Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель».

Зважаючи на вищевикладене, звертаємо увагу виконавців землеоціночних робіт та земельних торгів, що починаючи з 28.06.2015, регулювання зазначених видів господарської діяльності вже не здійснюватиметься у порядку ліцензування, а до суб’єктів господарювання, які виконують вказані роботи (юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців) не потрібно буде застосовувати вимоги наступних нормативно-правових актів:

· Закону України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності»;

· постанови Кабінет Міністрів України від 14.11.2000 №1698 «Про затвердження переліку органів ліцензування»;

· постанови Кабінету Міністрів України від 04.07.2001 №756 «Про затвердження переліку документів, які додаються до заяви про видачу ліцензії для окремого виду господарської діяльності»;

· наказу Держкомзему від 05.08.2009 №423 «Про затвердження Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт» (зареєстрований у Мін’юсті України від 31.08.2009 №821/16837);

· наказу Держкомзему від 02.07.2010 №511 «Про затвердження Порядку контролю за додержанням Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт» (зареєстрований Мін’юстом України від 16.09.2010 №824/18119);

· наказу Держкомзему від 08.10.2010 №724 «Про затвердження Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення земельних торгів» (зареєстрований Мін’юстом України від 17.11.2010 № 1125/18420);

· наказу Мінагрополітики України від 12.09.2012 №559 «Про затвердження Порядку контролю за додержанням Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення земельних торгів» (зареєстрований Мін’юстом України від 02.10.2012 №1680/21992).

Вичерпні вимоги до суб’єктів господарювання, які матимуть право виконувати роботи з експертної грошової оцінки земельних ділянок та проводити земельні торги, починаючи з 28.06.2015 встановлюватимуться виключно вимогами Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III та Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель».

Слід окремо відзначити, що:

1) у разі встановлення кваліфікаційних вимог до виконавців робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок та/або виконавців земельних торгів (а) під час здійснення державних закупівель, (б) під час закупівлі згаданих послуг на конкурентних засадах у відповідності до наказу Мінагрополітики України від 25.09.2012 №579 (зареєстрованого Мін’юстом України від 26.09.2012 №1655/21967), а також (в) відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 №381 «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» тощо, якщо завершення надання послуг має відбутися після 28.06.2015 року, розпорядник бюджетних коштів має керуватися виключно вимогами Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III та Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель»;

2) у випадку суперечності норм підзаконних актів нормам закону мають застосовуватися норми закону, оскільки вони мають вищу юридичну силу, а тому при практичному застосуванні будь-яких підзаконних нормативно-правових актів, що видані до набрання чинності Законом України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» та оперують поняттями на кшталт «суб’єкт, який має ліцензію на виконання землеоціночних робіт» та/або «суб’єкт, який має ліцензію на проведення земельних торгів», відповідні норми мають застосовуватися із урахуванням того, що починаючи з 28.06.2015 будь-які приписи підзаконних нормативно-правових актів щодо наявності у особи «ліцензії на виконання землеоціночних робіт» та/або «ліцензії на проведення земельних торгів» не мають застосовуватись, а тому відсутність ліцензії не буде підставою для обмеження суб’єктів господарювання у праві виконувати землеоціночні роботи або проводити земельні торги.

Наприклад, відповідно до частини четвертої пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 21.08.2014 №358 «Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна» (назва в редакції постанови КМУ від 25.03.2015 №146), «визначення оціночної вартості здійснюється… суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель, які відповідають вимогам, установленим Законом України «Про оцінку земель», і мають ліцензію на виконання землеоціночних робіт (земельної ділянки як окремого об’єкта правочину)». Починаючи з 28.06.2015, коли набере чинність Закон України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності», вимога щодо наявності ліцензії у суб’єкта оціночної діяльності у сфері оцінки земель «ліцензії на виконання землеоціночних робіт» у згаданій постанові Кабінету Міністрів України не підлягає застосуванню, оскільки зі вказаної дати ліцензування відповідних робіт за законодавством буде припинене. Натомість, до суб’єкта оціночної діяльності необхідно буде застосовувати лише ті вимоги, що встановлені Законом України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель».

Зважаючи на можливі непорозуміння, які можуть виникати у замовників та виконавців землеоціночних робіт при практичному застосуванні змін до ст. 128 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III та ст. 6 Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель», просимо брати до уваги наступні міркування.

Законом України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» передбачено, що в абзаці першому частини восьмої ст. 128 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III слова «відповідну ліцензію» мають бути замінені словами «відповідний дозвіл». Проте, фактично, ця зміна є помилковою, оскільки у абзаці першому частини восьмої ст. 128 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III слова «відповідну ліцензію» у даний час відсутні, а тому заміна їх на будь-яке інше словосполучення є неможливою.

Наводимо для довідки абзац перший частини восьмої ст. 128 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III (редакція від 05.04.2015):

«8. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки».

Після набрання чинності Законом України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» у абзаці третьому ст. 6 Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель» слова «отримали ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку» будуть замінені словами «зареєстровані у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників». Після цього, згадана стаття набуде наступного вигляду:

«Стаття 6. Суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель

Суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є:

органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;

юридичні особи - суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які зареєстровані у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників;

фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

юридичні особи - суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі сертифікованих інженерів-землевпорядників.»

Зазначена редакція статті є недосконалою та може допускати неоднозначні трактування, проте її норми щодо визначення кола суб’єктів оціночної діяльності, які мають право виконувати роботи з експертної грошової оцінки земельних ділянок, доцільно застосовувати із урахуванням наступних положень:

1. Фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, можуть вважатися суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель та виконувати роботи з експертної грошової оцінки земельних ділянок за наявності одного лише кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки із набранням чинності Законом України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» ліцензування землеоціночних робіт припиняється, а тому додаткова вимога щодо «одержання… ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку» не може застосовуватися.

2. Щодо діяльності юридичних осіб - суб’єктів господарювання як суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель, то вони, формально, мають відповідати двом вимогам: (1) мати у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та (2) бути зареєстрованими у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників. Якщо перша вимога є цілком логічною, то друга вимога, очевидно, була внесена до законодавство без належного обґрунтування, проте, на жаль, набула статусу законодавчої норми.

Слід окремо відзначити, що закріплена у абзаці третьому ст. 6 Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель» лінгвістична конструкція «суб’єкти господарювання…, що мають… та які зареєстровані…» вказує на те, що вимога щодо реєстрації у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників стосується саме «юридичних осіб - суб’єктів господарювання», а не «оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок».

При цьому слід взяти до уваги, що порядок ведення Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників, визначений статтею 66-1 Закону України від 22.05.2003 №858-IV «Про землеустрій», передбачає внесення до згаданого реєстру відомостей про фізичних осіб - інженерів-землевпорядників, а не юридичних осіб.

Таким чином, внаслідок набрання чинності Законом України від 02.03.2015 №222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» виникає колізія між Законом України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель» та Законом України від 22.05.2003 №858-IV «Про землеустрій», оскільки перший вимагає реєструвати юридичних осіб - суб’єктів господарювання як суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, а другий - виключає таку можливість.

За загальний правилом тлумачення колізій у законодавстві (див. лист Мін’юсту України від 26.12.2008 №758-0-2-08-19 «Щодо практики застосування норм права у випадку колізії»), при розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом. Щодо порядку ведення Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників Закон України від 22.05.2003 №858-IV «Про землеустрій» є спеціальним законодавчим актом, а тому його норми мають перевагу над нормами Закону України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель», який в даному випадку є загальним законодавчим актом. Зважаючи на це, вимога щодо реєстрації юридичних осіб - суб’єктів господарювання як суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників є колізійною та не відповідає спеціальному Закону України від 22.05.2003 №858-IV «Про землеустрій», згідно якого така реєстрація у даний час неможлива та не допускається.

Таким чином, до внесення змін у Закон України від 22.05.2003 №858-IV «Про землеустрій», які б дозволили проведення реєстрації юридичних осіб у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, до юридичних осіб як суб’єктів господарювання має застосовуватися лише вимога щодо наявності у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Асоціація «Земельна спілка України» в повній мірі усвідомлює, що колізії у земельному законодавстві не лише перешкоджають роботі фахівців ринку нерухомості, але й послаблюють гарантії прав на землю в Україні в цілому та стають причиною погіршення інвестиційного клімату. Зважаючи на це, спеціалістами Асоціації розробляється законопроект, який покликаний усунути зазначені недоліки законодавства та розширити доступ оцінювачів, землевпорядників та геодезистів до даних ринку нерухомості».