Статьи

Оценка целостного имущественного комплекса — 21 марта 2014 г.

Оценка целостного имущественного комплекса

В наших прошлых статьях Определение рыночной стоимости акций, Определение стоимости чистых активов мы уже приводили некоторые тезисы, связанные с оценкой бизнеса, оценкой предприятия и оценкой корпоративных прав.

Оценка целостного имущественного комплекса неразрывно связана с вышеупомянутыми оценками. Однако тут следует пояснить некоторые нюансы.

Действующее законодательство Украины достаточно многосторонне определяет понятие целостного имущественного комплекса. Приведем некоторые примеры.

В соответствии с Национальным стандартом №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденным постановлением КМУ от 10.09.2003 г. №1440, объекты оценки в форме целостного имущественного комплекса (целостный имущественный комплекс) - объекты, совокупность активов которых дает возможность осуществлять определенную хозяйственную деятельность. Целостными имущественными комплексами являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха, производства, участки и т.п.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с последующим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности.

Согласно Положения о порядке отнесения имущества к такому, которое включается в состав целостного имущественного комплекса государственного предприятия, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 29.12.2010 г. №1954, целостный имущественный комплекс - объект, совокупность активов которого обеспечивает проведение отдельной деятельности, определяет общегосударственное значение предприятия, на постоянной и регулярной основе. Целостными имущественными комплексами могут быть структурные подразделения, которые в установленном порядке выделяются в самостоятельные объекты.

В то же время, например, согласно п. 3 ст. 66 Хозяйственного кодекса Украины, целостный имущественный комплекс предприятия признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других сделок, на условиях и в порядке, определенных Хозяйственным кодексом и законами, принятыми в соответствии с ним.

Таким образом, несмотря на некоторую несогласованность и даже путаницу (в данной статье мы воздержимся от комментариев, почему законодатель в Хозяйственном кодексе определил целостный имущественный комплекс как недвижимость…), можно увидеть, что принципиально целостный имущественный комплекс идентифицируется как предприятие (подразделение предприятия), совокупность активов, т.е. - «замкнутый» бизнес.

Бизнес - определенная хозяйственная деятельность, которая осуществляется или планируется для производства с использованием активов целостного имущественного комплекса (Национальный стандарт №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»).

Следует отметить, что понятия целостный имущественный комплекс и просто имущественный комплекс часто отождествляются и это является распространенным заблуждением.

На самом же деле в этих понятиях существует принципиальная разница. Уточним. Например, если объектом оценки для заказчика является совокупность неких объектов недвижимости (производственный цех, склад, контора и т.д.) с находящимся внутри них оборудованием и техникой, то большинство заказчиков в этих случаях назовут этот объект именно целостным имущественным комплексом. Тем не менее, это всего лишь имущественный комплекс (перечень неких объектов имущества).

Тогда как в состав целостного имущественного комплекса, как мы указывали ранее, входит совокупность активов, обеспечивающих конкретную хозяйственную деятельность конкретного предприятия, а именно (п. 29 Методики оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.2003 г. №1891):

- необоротные активы (основные средства, нематериальные активы, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые инвестиции, долгосрочная дебиторская задолженность, отсроченные налоговые активы, прочие необоротные активы);

- оборотные активы (запасы, векселя полученные, дебиторская задолженность за товары, работы, услуги, дебиторская задолженность по расчетам и другая текущая дебиторская задолженность, текущие финансовые инвестиции, денежные средства и их эквиваленты, другие оборотные активы);

- расходы будущих периодов.

При этом чистая стоимость целостного имущественного комплекса предприятия (ЧО) определяется по формуле:

ЧО = (Н + О + М) - (В + Д + П),

где Н - стоимость необоротных активов; О - стоимость оборотных активов; М - стоимость расходов будущих периодов; В - стоимость обеспечений последующих расходов и платежей; Д - стоимость долгосрочных обязательств; П - стоимость текущих обязательств.

Более подробно принципы и методика оценки целостных имущественных комплексов описаны в Национальном стандарте №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденном постановлением КМУ от 29.11.2006 г. №1655.

Для проведения оценки целостного имущественного комплекса применяются следующие основные методические подходы:

- имущественный;

- доходный;

- сравнительный.

Имущественный подход применяется для определения рыночной стоимости целостного имущественного комплекса в случае, когда именно этот подход отражает типичную логику потенциальных покупателей, которая основывается на сложившейся практике, в частности при оценке целостного имущественного комплекса, рыночная стоимость которого определяется текущей стоимостью вероятного результата ликвидации указанного имущественного комплекса.

Метод накопления активов состоит в определении чистой стоимости активов целостного имущественного комплекса.

Чистая стоимость активов целостного имущественного комплекса определяется как разница между стоимостью активов и стоимостью его обязательств, определенных на дату оценки.

Доходный подход к проведению оценки целостного имущественного комплекса основывается на применении оценочных процедур перевода ожидаемых доходов (чистых денежных потоков или дивидендов) в стоимость целостного имущественного комплекса. Оценка целостного имущественного комплекса проводится с учетом текущего финансового состояния предприятия, целостный имущественный комплекс которого оценивается, и прогнозных показателей деятельности такого имущественного комплекса.

Основным методом доходного подхода, который применяется для проведения оценки целостных имущественных комплексов, является метод дисконтирования денежного потока.

Основными методами сравнительного подхода к оценке целостных имущественных комплексов является метод рынка капитала и метод рыночных сделок.

Общим для методов сравнительного подхода является этап формирования перечня подобных целостных имущественных комплексов, которые будут использоваться как объекты сравнения, и сбор информации о них. Перечень подобных целостных имущественных комплексов формируется с учетом таких критериев, как принадлежность целостного имущественного комплекса (предприятия) определенной отрасли, его размер, одно- или многопродуктовость бизнеса, рынки сбыта продукции (товаров, работ, услуг), структура активов и инвестированного капитала, местонахождение и других существенных критериев.

Таким образом, принимая во внимание вышесказанное, мы можем видеть, что оценка целостного имущественного комплекса, в отличие от оценки просто имущественного комплекса (например, перечня объектов недвижимости и оборудования) является более трудоемкой экспертной работой и, как правило, более длительным процессом, требующим достаточного опыта и квалификации компетентной оценочной организации.

Экспертно-оценочная компания «Система»

eacs.com.ua