Статьи

Оценка недвижимости для аренды (расчета арендной платы) — 5 ноября 2013 г.

Оценка недвижимости для аренды (расчета арендной платы)

Одной из самых распространенных целей оценки недвижимости может быть оценка для аренды, т.е. для расчета арендной платы.

Если субъект предпринимательской деятельности, предприятие либо организация намерены арендовать объект недвижимости государственной либо коммунальной формы собственности, то в данном случае, в соответствии с законодательством, оценка недвижимости является обязательной.

Такое требование предусмотрено Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», ст. 11 которого определено:

«Оценка объекта аренды предшествует подписанию договора аренды. В случае, если на момент продления действия договора аренды последняя оценка была сделана более, чем три года назад, для продления (обновления) договора аренды осуществляется оценка объекта аренды».

Методика оценки объектов аренды утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.1995г. №629.

После того, как экспертная оценка будет проведена специализированной организацией - субъектом оценочной деятельности (оценщиком), данная оценка подается арендатором в соответствующий орган (фонд приватизации государственного имущества, если это государственная собственность, либо в орган местного самоуправления, если это коммунальная собственность) для утверждения ним и проведения данным органом на базе экспертной оценки соответствующего расчета арендной платы.

Расчет арендной платы проводится в соответствии с нормативно-правовыми документами, утвержденными государством (органами местного самоуправления), и, как правило, представляет собой следующую процедуру:

- определяется годовой размер арендной платы, как произведение рыночной стоимости объекта аренды, определенной оценщиком, и утвержденной арендной ставки (в % годовых), в зависимости от вида целевого использования объекта недвижимости;

- определяется базовая месячная арендная плата.

Базовая месячная арендная плата в дальнейшем, в течение всего срока действия договора аренды, подлежит постоянной индексации - на соответствующий индекс инфляции.

Таким образом, обращаем ваше внимание, что арендная ставка за пользование объектом недвижимости государственной либо коммунальной собственности определяется не в грн./кв. м. (дол./кв. м.), как это обычно происходит на рынке аренды недвижимости, а именно - в % годовых от рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком.

Арендные ставки за пользование объектами недвижимости государственной формы собственности определены дополнением №1 к Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.1995г. №786.

При этом следует учитывать, что к арендным ставкам для арендаторов государственной недвижимости - отечественных юридических и физических лиц, которые являются субъектами малого предпринимательства и которые ведут свою хозяйственную деятельность непосредственно на арендованных площадях (кроме офисов), применяется понижающий коэффициент 0,7.

Арендные ставки за пользование объектами недвижимости коммунальной формы собственности г. Киева определены Методикой расчета арендной платы за имущество территориальной общины города Киева, которое передается в аренду, утвержденной решением VIII сессии VI созыва Киевского городского совета от 22.09.2011г. №34/6250.

Обращаем внимание, что оценка недвижимости для аренды (расчета арендной платы), результатом которой является рыночная стоимость объекта недвижимости (для случаев государственной/коммунальной собственности), и оценка арендной платы, результатом которой является именно размер арендной платы (для случаев частной собственности) - это разные виды экспертной оценки.

Об экспертной оценке арендной платы мы расскажем в своей следующей статье.

Экспертно-оценочная компания «Система»

eacs.com.ua