Статьи

Верховный суд указал на необходимость своевременной переоценки выставленного на торги имущества — 11 января 2016 г.

Верховный суд указал на необходимость своевременной переоценки выставленного на торги имущества В электронном журнале "ЮРИСТ&ЗАКОН" (№49, 18.12.2015 – 24.12.2015) опубликована статья Александра Попова "ВСУ о необходимости своевременной переоценки выставленного на торги имущества". Считаем целесообразным привести некоторые тезисы этой интересной статьи:

"В рамках борьбы кредиторов и должников на этапе исполнительного производства достаточно часто возникает вопрос о цене имущества, за счет реализации которого планируется погасить долг. В некоторых случаях должник намеренно добивается снижения стартовой цены, чтобы имущество выкупили "дружественные" ему лица, и спор, соответственно, инициирует кредитор. Иногда же ситуация складывается наоборот - должник оспаривает оценку, добиваясь увеличения стартовой цены, чтобы погасить задолженность как можно скорее.

При этом зачастую в результате этих споров затягивается процесс реализации имущества, что в свою очередь ставит вопрос о действительности оценки (сумму которой в конце концов все же устанавливают) на момент, когда была реально осуществлена продажа имущества. Поэтому ВСУ пришлось решать вопрос: допустимо ли проведение повторных торгов в процедуре исполнительного производства уже после того, как истек срок действительного отчета об экспертной оценке.

Фабула дела достаточно типична. Физлицо взяло долларовый кредит, который после падения курса гривни в 2008 году оказалось не в состоянии выплатить, в результате банк добился обращения взыскания на квартиру. Однако стоимости квартиры, которую установил оценщик в рамках исполнительного производства, не хватало для полного погашения задолженности. Поэтому собственник квартиры (в данном случае не совсем понятно - должник либо имущественный поручитель, что, впрочем, не важно) сначала потребовал проведения рецензирования отчета об оценке, а затем - обжаловал его в судебном порядке. Тем временем квартира выставлялась на торги несколько раз, но торги признавались несостоявшимися в связи с отсутствием покупателей. В результате почти через два года после проведения оценки квартира все же была реализована чуть более чем за 60% от оценочной стоимости.

Понятное дело, что старого собственника такой исход не устроил. Он подал иск с требованием признать проведение торгов незаконным, мотивируя это тем, что на момент их проведения отчет об оценке, составленный в 2011 году, уже не был действителен (исходя из ч. 5 ст. 58 Закона "Об исполнительном производстве"). Следовательно, по мнению истца, торги не могли быть проведены до того, как была бы проведена новая процедура оценки квартиры.

В судах дело продвигалось с переменным успехом, однако ВССУ указал на то, что в данном случае необходимо принимать во внимание и нормы специального закона, а именно ст. 43 Закона "Об ипотеке", которая предписывает проведение оценки имущества перед реализацией, однако не уточняет частоты проведения такой оценки и срока действительности отчета. Это решение было отменено ВСУ, который определил, что специальной нормой в данном случае все же является ч. 5 ст. 58 Закона "Об исполнительном производстве". Следовательно, по мнению ВСУ, проведение повторных торгов более чем через 6 месяцев после проведения оценки имущества является незаконным.

Дело было отправлено на новое рассмотрение в ВССУ, который в своем определении от 25.02.2015 г. признал проведение торгов незаконным. С таким решением не согласился уже новый владелец квартиры, в результате чего дело вновь вернулось на рассмотрение ВСУ.

В итоге Верховному Суду пришлось более развернуто сформулировать и обосновать ранее озвученную позицию о необходимости получения новой экспертной оценки после истечения установленного ч. 5 ст. 58 Закона "Об исполнительном производстве" шестимесячного срока. Из постановления ВСУ от 25.11.2015 г. следует, что торги могут быть признаны недействительными как на общих основаниях для признания сделок недействительными, так и в связи с допущенными при их проведении нарушениями норм Закона "Об исполнительном производстве" и Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.

В свою очередь, ч. 1, 5 ст. 58 Закона "Об исполнительном производстве" и п. 3.2, 3.4 Временного положения недвусмысленно указывают на то, что торги должны назначаться после проведения оценки имущества субъектом оценочной деятельности. При этом отчет о результатах этой оценки действителен лишь 6 месяцев с даты составления.

Таким образом, законодательство требует не просто проведения оценки, а наличия действительного на дату проведения торгов (в том числе повторных) отчета. Если это условие не выполняется - торги могут быть признаны недействительными. Отдельно стоит обратить внимание, что оценку должна проводить специализированная организация - то есть переоценка, осуществляемая госисполнителем, в случае проведения повторных торгов не является заменой отчету оценщика.

В результате ВСУ подтвердил свой вывод о незаконности торгов (в том числе повторных), которые проводились более чем через 6 месяцев после последней оценки имущества.

Однако рассмотрение дела еще не завершилось - оно направлено на новое рассмотрение. ВСУ указал, что самого по себе отсутствия нового отчета об оценке недостаточно для вынесения того или иного решения. Суды при рассмотрении вопроса о признании торгов недействительными должны исследовать и второй аспект - изменилась бы стоимость имущества в результате повторной оценки и как бы это повлияло на права первоначального собственника (либо другого лица, подающего иск). Так, по логике ВСУ, если новая оценка устанавливает ту же самую стоимость имущества, то суды могут констатировать отсутствие нарушения прав истца и, следовательно, не могут признавать торги недействительными.

Итак, при рассмотрении дела №6-1749цс15 ВСУ сформулировал достаточно исчерпывающую позицию по вопросу возможности признания недействительными публичных торгов, проведенных в рамках исполнительного производства более чем через шесть месяцев после последней оценки реализуемого имущества субъектом оценочной деятельности. Такие торги могут быть признаны недействительными на основании нарушения норм ст. 58 Закона "Об исполнительном производстве" и Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества в случае, если это привело к нарушению прав истца (в том числе в форме неправильного установления стартовой стоимости из-за изменения стоимости имущества после проведения последней оценки).

С полным текстом статьи можно ознакомиться в архиве электронного издания "ЮРИСТ&ЗАКОН" (uz.ligazakon.ua).

Экспертно-оценочная компания "СИСТЕМА"

eacs.com.ua