Статьи

О минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. м. недвижимости физических лиц — 19 января 2015 г.

О минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. м. недвижимости физических лиц В статье Экспертная оценка рыночной арендной платы мы уже рассказывали об особенностях определения рыночной арендной платы за пользование объектами недвижимости в случаях решения спорных вопросов относительно того, соответствует ли договорная арендная плата показателям рыночной арендной платы, в т.ч. в понимании п. 14.1.71 Налогового кодекса Украины относительно обычной цены.

Хотелось бы заметить, что когда речь идет о недвижимости физических лиц, этот вопрос отдельно урегулирован законодательством.

Так, согласно Методике определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 29 декабря 2010 г. №1253, арендаторы (кроме арендаторов - физических лиц, которые не являются субъектами хозяйствования), которые согласно подпункта 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового кодекса Украины являются налоговыми агентами плательщиков налога - арендодателей, определяют во время начисления дохода от предоставления в аренду (субаренду), жилого найма (поднайма) недвижимого имущества (включая земельный участок, на котором размещается недвижимое имущество, приусадебный участок), кроме земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельного участка (пая), имущественного пая (далее - аренда недвижимого имущества), минимальную сумму арендного платежа за полный или неполный месяц такой аренды.

Минимальный размер платы за пользование жилым помещением по договору поднайма определяется согласно вышеупомянутой Методике с учетом статьи 95 Жилого кодекса Украинской ССР, то есть: «Размер платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, которая уплачивается нанимателем за предоставляемое помещение (часть помещения), и соответствующей части его затрат по оплате коммунальных услуг».

Минимальный размер платы за пользование нежилым помещением по договору аренды определяется в соответствии с вышеупомянутой Методикой по такой формуле:

П = З х Р,

где П - минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнах;

З - общая сумма арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р - минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества, в гривнах.

При этом минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых находится указанное имущество - с учетом его местонахождения, других функциональных и количественных показателей.

Если орган местного самоуправления не определил минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества или не опубликовал ее до начала отчетного налогового года способом, наиболее доступным для жителей территориальной общины, объект обложения налогом на доходы физических лиц определяется арендатором, исходя из размера арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.

Следует отметить, что в г. Киеве в соответствии с решением XII сессии VI созыва Киевского городского совета от 2 октября 2013 г. №42/9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц» установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 7.53 грн. (с НДС).

С учетом дополнительных коэффициентов, установленных указанным решением Киевсовета, например, связанных с расположением в охраняемой зоне (1.25-2.0) или связанных с категорией функционального использования (1.0-3.0), фактический показатель минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в большинстве случаев будет значительно выше (иногда - в разы), чем 7.53 грн.

Таким образом, показатель минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц был впервые определен и опубликован в конце 2013 года, а значит - распространяется на арендную плату в 2014 году.

Что касается 2015 года, то поскольку запланированные Киевсоветом изменения этого показателя до 8.91 грн. (с НДС) так и не были утверждены, вопрос остается неурегулированным - т.е. налоговыми органами возможны различные толкования этой ситуации в течение 2015 года.

Экспертно-оценочная компания «Система»

eacs.com.ua